C’est une question récurrente posée par les clients souhaitant acquérir un bien immobilier en France : puis-je utiliser ma société étrangère pour acheter ce bien immobilier ?
Il peut paraître logique pour des non-résidents investissant en France d’utiliser une société existante. C’est souvent motivé par une considération financière, car l'entreprise dispose de liquidités suffisantes. Il y a également des raisons fiscales, car cela évite une distribution et imposition de revenus dans son pays de résidence. Cela permet des économies d'échelle pour la gestion de cet actif supplémentaire.
Notre rôle est donc de comprendre comment cette entité étrangère sera traitée d'un point de vue fiscal français et au fond, si elle est assimilée à une société civile (SCI) ou à une société commerciale.
Le 22 juillet 2022, le Conseil d’Etat a statué qu'une société suisse dans cette situation devait être assimilée à une société commerciale d’un point de vue fiscal en France, alors même que son objet social était civil.
Conformément au droit des sociétés suisses et à son objet social, la société suisse pouvait attribuer la jouissance gratuitement de la propriété à ses actionnaires.
La cour a indiqué que le juge devait examiner toutes les caractéristiques de cette société au regard de son droit étranger et analyser à quelle société française elle se rapprochait le plus. Étrangement, le juge a exclu de ces critères le fait que la société ait un objet civil ou commercial. Au contraire, les deux critères déterminants étaient la nature de la société en vertu de sa loi et la responsabilité limitée des associés à leur part dans le capital. La cour d'appel a ainsi décidé que cette société devait être considérée comme une société à responsabilité limitée dénommée "Société anonyme". Ce type de société étant automatiquement soumis à l'impôt sur les sociétés en France, la société suisse doit l’être également.
En conséquence, l'actionnaire ne pouvait bénéficier librement du bien car cela serait considéré comme un acte anormal, contraire aux intérêts de la société.
Dans ces circonstances, comme la plupart des entreprises étrangères que j'ai rencontrées dans ma carrière, elles doivent s'immatriculer en France, obtenir un numéro d'immatriculation, déclarer un revenu locatif (ou procéder à une réintégration fiscale), déposer une déclaration d'impôt sur les sociétés et respecter les règles françaises en matière d'impôt sur les sociétés.
Si les déclarations sont remplies à temps et grâce à la dotation aux amortissements du bien, il est probable qu'il n'y aura pas d'impôt sur les sociétés dû. Cependant, un dépôt tardif ou des conseils inefficaces pourraient entraîner une exposition fiscale, des pénalités avec une prescription fiscale longue.
La fiscalité annuelle des sociétés peut ainsi être minimisée. Elle ne doit pas masquer l'impact de ce régime au moment de la vente du bien. L’imposition de la plus-value au moment de la vente demeure, pour nous chez Iron Conseil, la principale raison d'une restructuration de ce type de détention.
